中古マンション

不動産投資目線でみた中古マンションのメリット・デメリット

中古マンションを対象に不動産投資をする最大のメリットは、新築物件と比べて同じような間取りや立地条件ならば購入価格が安いことでしょう。中古マンションは新築マンションのおよそ7~8割の価格のケースがほとんどです。

しかも、中古だからといって必ずしも質が悪いというわけでもないので、投資するにはもってこいというわけです。

売り手の意向で価格が決まる新築のマンションとは違い、中古マンションの価格は、買い手と売り手のお互いが納得した値段で物件価格が決定されるため、質と価格が比例するとは限らないのが、こういった条件を生み出す理由となっています。

さらに運用面でも投資利回りが高くなる傾向があります。

中古マンションは、家賃が毎年下がるような印象を持っている方が多くいらっしゃると思いますが、都心部では賃貸需要が減っていないため、新築よりも家賃が安価な中古マンションへニーズが広がっています。そのため、新築に比べて安価な家賃であったとしても、年々安定した推移をしていくので、より効率的な資産運用がしやすいというメリットがあります。

一般的に購入価格が安くて家賃が高くなれば投資利回りが高くなります。新築マンションではだいたい3%くらいの利回りが一般的ですが、中古マンションならば4.5%~6%くらいの実質利回りになると言われています。

中古物件は購入する前に、物件の状態や管理状況をしっかりチェックできる点も魅力。マンション投資は中長期にわたり行っていくものですから、管理を怠っているようなマンションでは維持していくことが難しくなります。その点、しっかりと購入前の状態をチェックできる点はメリットになります。

特に以下の3点は絶対に確認するようにしましょう。

  • 修繕工事など、状態維持に必要不可欠な管理が定期的に行われているか
  • 管理費や修繕積立金を滞納しているマンションオーナーの有無
  • 日常的に清掃が行われているか

一方で、中古マンションのデメリットも考慮しておく必要があります。

まず中古マンションは、新築に比べて確実に利用できる寿命年数が短くなります。

マンションの寿命はおよそ60年と言われており、年数が経過している中古のマンションを購入した場合、利用年数が短くなってしまいます。利用年数が短くなるという事はつまり、家賃収入が得られる期間が限られているという事になります。たとえ価格の安いマンションを購入したとしても、利用年数によっては、投資した金額と家賃などの収入とのバランスが取れず、投資した金額を回収できないといったことにもなりかねません。

それゆえ、投資した金額に見合う物件か見極める必要があります。

また室内の間取りや設備などが老朽化している可能性があるので、入居率をアップさせるために大幅なリフォームやリノベーションが必要になることも。その際の修繕資金を準備しておく必要があります。

あまりにも古すぎる中古マンションは要注意。基準としては、昭和56年に施行された新耐震基準法に準拠して建てられたマンションを選ぶようにしてください。昭和58年以降に建築された物件であれば問題はないと思われます。

中古マンション投資の注意点

中古マンションに投資する際の注意点についてご紹介します。

物件の立地を見極める

長期的に安定した収入を得られるオススメの物件は、大都市圏のワンルームの物件になります。

大都市のワンルームは需要が多く、将来的に見ても落ち込みにくいため空室のリスクが下がるのです。逆に、賃貸需要が低いエリアの物件は注意したほうが良いかもしれません。

入居者が住んでいる年数を確かめる

中古物件は入居者がすでにいる状態で売買します。入居者が長期に住み続けているという事は、相場よりも高い家賃で住んでいます。

その長期入居者が退室してしまうと、家賃が大きく値下がりするため利回りが下がり、思ったように収入を得られない場合があります。また、現家賃と相場がどれだけ離れているかも確認しておくと、なおいいでしょう。

管理状況の確認

マンションによっては、20年近く経っているにもかかわらず、一度も修繕工事が行われていないケースがあります。そういった物件に投資してしまうと、後々大きなトラブルに巻き込まれかねないため、建物管理の状況を詳しく確かめておく必要があります。

管理状況を確認する方法として、重要事項調査報告書を取り寄せて確認する方法がベストです。報告書には、過去の修繕歴や管理費などの滞納状況が記されているため、管理がきちんと行われているかどうかを確認することができるのです。

ローンの借り方

中古マンションに投資するにあたって「ローンの借り過ぎ」で失敗してしまうケースが数多くあります。

かつてのバブル全盛期に多くの投資者が破たんした原因は、空室や滞納による損害ではなく、ローンの借り過ぎによるものでした。

その時、借入金の金利が低かったとしても、あまりにも借り過ぎていると金利が上昇してしまえばその額はどんどんと膨れ上がっていってしまいます。

物件選びに注力するのも大切ですが、買う段階になった時にどういった買い方をするかをしっかり考えておくことで、将来的なリスクを減らすことができるでしょう。

中古マンション投資セミナーを開催している人気5社をピックアップ

不動産投資を行ううえで、情報収集は必要不可欠ですが、その手段として不動産会社や投資企業が主催する不動産投資セミナーに参加することをおすすめします。

このようなセミナーを開催している会社は数多いのですが、ここでは中古マンションに関する投資セミナーを行っているおすすめの5社を紹介します。

日本アセットナビゲーション

都心(城南・城西エリア)と横浜・川崎エリアに限定した投資用中古マンション物件に特化。独自の資産運用シミュレーションは多くの投資家から定評があります。提携金融機関とのパイプもあり、有利な融資条件で取引できる可能性大。

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ギブコム

価格が手頃で安定した家賃が見込める、中古のワンルームマンションに特化して取扱っている。セミナーでは「今なぜ中古マンション投資が狙い目なのか」というトピックで、初心者からベテランまで幅広い層の参加者を集めている。

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リズム

中古マンション投資で、顧客の資産運用全般をサポート。保有物件は東京エリアの中古物件、リノベーション物件がメイン。「不動産のプロが教えるマンション投資」を掲げて、投資成功に直結するマンション投資セミナーを開催している。

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ランドネット

中古ワンルームマンションを中心に投資物件を扱っており、東京23区、横浜、川崎において中古物件を常時1,000件保有。賃貸管理に関しても、入居率98%を誇る管理体制と賃貸管理プランをもっているため、安心して任せられる。

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アネックスネオ

東京23区をさらに限定した17区で中古マンションを厳選。長期家賃保証システムや集金代行システムで安心の賃貸管理を実現。セミナーでは不動産投資の仕組みから購入の流れ、収益シミュレーションなど、投資を基礎から学べる。

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30代のごくごく普通サラリーマンの私が調べた不動産投資にかんする情報や、ためになったセミナーの体験レポートをまとめているサイト。お役に立てれば幸いです。